BUDOWA DOMU - PIERWSZE FORMALNOŚCI KROK PO KROKU
05:58
Powoli z mężem przymierzamy się do budowy własnego miejsca na ziemi - naszego wymarzonego domu:) Post ten, jak zwykle służy jako moja osobista ściąga, jakich formalności należy dopełnić jeszcze zanim przystąpimy do budowy. Znalazłam super blog właśnie o tej tematyce i pozwoliłam sobie zebrać interesujące mnie rzeczy na tym etapie w jedną całość.
Krok 1 – zakup działki
Wybór działki
budowlanej to pierwszy krok na naszej drodze do budowy domu. Jest to
jednocześnie jeden z ważniejszych etapów budowy domu, gdyż ciężko
zmienić już raz wybraną i kupioną działkę pod
budowę.
Lokalizacja działki budowlanej
Najważniejsza jest sama lokalizacja działki budowlanej. Po pierwsze decyduje ona o koszcie zakupu gruntów pod budowę. Im bliżej miasta i ważnych szlaków komunikacyjnych tym wartość działek jest większa. W granicach miasta ceny są już bardzo wysokie i niejednokrotnie przewyższają koszt budowy domu.
Wybierając lokalizację powinniśmy też wziąć pod uwagę rozwój danej okolicy. Może się zdarzyć, że w czasie kupowania działki są już wstępne plany budowy okolicznego osiedla, czy autostrady. W takim przypadku albo dokonujemy inwestycji, która w przyszłości może nam się zwrócić z nawiązką, albo niestety będziemy mieli dom w sąsiedztwie ruchliwej trasy szybkiego ruchu lub dużego osiedla.
Wybierając działkę budowlaną pod budowę domu musimy wziąć też pod uwagę środki komunikacji. Budując się poza miastem, z dala od osiedli zyskujemy spokój, ale ponosimy koszty związane z codziennymi dojazdami do pracy do miasta. Problemy mogą pojawić się też, gdy będziemy mieć dzieci i one będą musiały jeździć do liceum, co przy autobusach kursujących raz na dwie godziny może być uciążliwe.
Minimalna wielkość działki budowlanej
W prawie budowlanym nie ma ograniczeń dotyczących wielkości działki budowlanej. Ograniczenia są natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z którym musimy się zapoznać. Oprócz minimalnej wielkości działki gmina może określić minimalną odległość domu od drogi czy maksymalną powierzchnię zabudowy. Mogą pojawić się też inne ograniczenia, takie jak na przykład kąt nachylenia dachu lub sam wygląd budynku.
Wybierając małą działkę pod budowę domu musimy mieć na uwadze fakt, że istnieją też wymogi odnośnie minimalnej odległości granicy budynku czy szamba od granicy działki. Na działce o szerokości 18 metrów możemy usytuować dom o maksymalnej szerokości 10 m, co jest częstym standardem. Problemy mogą pojawić się, gdy działka ma mniejszą szerokość, wtedy musimy przygotować projekt pod zamówienie, co może zwiększyć koszty.
Lokalizacja działki budowlanej
Najważniejsza jest sama lokalizacja działki budowlanej. Po pierwsze decyduje ona o koszcie zakupu gruntów pod budowę. Im bliżej miasta i ważnych szlaków komunikacyjnych tym wartość działek jest większa. W granicach miasta ceny są już bardzo wysokie i niejednokrotnie przewyższają koszt budowy domu.
Wybierając lokalizację powinniśmy też wziąć pod uwagę rozwój danej okolicy. Może się zdarzyć, że w czasie kupowania działki są już wstępne plany budowy okolicznego osiedla, czy autostrady. W takim przypadku albo dokonujemy inwestycji, która w przyszłości może nam się zwrócić z nawiązką, albo niestety będziemy mieli dom w sąsiedztwie ruchliwej trasy szybkiego ruchu lub dużego osiedla.
Wybierając działkę budowlaną pod budowę domu musimy wziąć też pod uwagę środki komunikacji. Budując się poza miastem, z dala od osiedli zyskujemy spokój, ale ponosimy koszty związane z codziennymi dojazdami do pracy do miasta. Problemy mogą pojawić się też, gdy będziemy mieć dzieci i one będą musiały jeździć do liceum, co przy autobusach kursujących raz na dwie godziny może być uciążliwe.
Minimalna wielkość działki budowlanej
W prawie budowlanym nie ma ograniczeń dotyczących wielkości działki budowlanej. Ograniczenia są natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z którym musimy się zapoznać. Oprócz minimalnej wielkości działki gmina może określić minimalną odległość domu od drogi czy maksymalną powierzchnię zabudowy. Mogą pojawić się też inne ograniczenia, takie jak na przykład kąt nachylenia dachu lub sam wygląd budynku.
Wybierając małą działkę pod budowę domu musimy mieć na uwadze fakt, że istnieją też wymogi odnośnie minimalnej odległości granicy budynku czy szamba od granicy działki. Na działce o szerokości 18 metrów możemy usytuować dom o maksymalnej szerokości 10 m, co jest częstym standardem. Problemy mogą pojawić się, gdy działka ma mniejszą szerokość, wtedy musimy przygotować projekt pod zamówienie, co może zwiększyć koszty.
Usytuowanie
działki według stron świata
Wybierając działkę budowlaną warto zwrócić też uwagę na jej usytuowanie według stron świata. Najlepiej jest, gdy wjazd na działkę znajduje się od strony północnej, wtedy też możemy zorientować projekt domu w taki sposób, że drzwi wejściowe, garaż, korytarz znajdą się od strony północnej - od strony wjazdu, a salon, czy kuchnię możemy usytuować po stronie południowej dzięki czemu te pomieszczenia będą dobrze oświetlone i ciche.
Sprawdźmy też, czy wokół działki nie ma wysokich drzew czy budynków, które mogą zasłaniać słońce, czy powodować mało estetyczny widok.
Rodzaj gleby i drzewa na działce
Wybór działki budowlanej powinien być też uzależniony od rodzaju gleby, który może wpływać na możliwość zbudowania domu z piwnicą i który może zwiększyć koszty budowy fundamentów. W skrajnych przypadkach może okazać się, że na danej glebie wcale nie można wybudować domu. Największe problemy sprawiają gleby z wysokim poziomem wód gruntowych, torfy, czy stare wysypiska śmieci. Tereny podmokłe możemy sami rozpoznać sprawdzając jakie drzewa tam rosną. Jeżeli są to wierzby lub olchy, wtedy możemy być pewni o wodach gruntowych na niewielkiej głębokości. Jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości przy wyborze działki budowlanej, to powinniśmy zlecić badania geologiczne.
Wybierając działkę budowlaną sprawdźmy też, czy nie znajdują się na niej duże drzewa, które będą nam przeszkadzać przy zagospodarowaniu terenu. Do wycięcia każdego takiego drzewa potrzebne jest pozwolenie od burmistrza lub wójta gminy. Dowolnie wycinać możemy jedynie drzewa owocowe, plantacyjne, lub te, których wiek nie przekracza 5 lat.
Wybierając działkę budowlaną warto zwrócić też uwagę na jej usytuowanie według stron świata. Najlepiej jest, gdy wjazd na działkę znajduje się od strony północnej, wtedy też możemy zorientować projekt domu w taki sposób, że drzwi wejściowe, garaż, korytarz znajdą się od strony północnej - od strony wjazdu, a salon, czy kuchnię możemy usytuować po stronie południowej dzięki czemu te pomieszczenia będą dobrze oświetlone i ciche.
Sprawdźmy też, czy wokół działki nie ma wysokich drzew czy budynków, które mogą zasłaniać słońce, czy powodować mało estetyczny widok.
Rodzaj gleby i drzewa na działce
Wybór działki budowlanej powinien być też uzależniony od rodzaju gleby, który może wpływać na możliwość zbudowania domu z piwnicą i który może zwiększyć koszty budowy fundamentów. W skrajnych przypadkach może okazać się, że na danej glebie wcale nie można wybudować domu. Największe problemy sprawiają gleby z wysokim poziomem wód gruntowych, torfy, czy stare wysypiska śmieci. Tereny podmokłe możemy sami rozpoznać sprawdzając jakie drzewa tam rosną. Jeżeli są to wierzby lub olchy, wtedy możemy być pewni o wodach gruntowych na niewielkiej głębokości. Jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości przy wyborze działki budowlanej, to powinniśmy zlecić badania geologiczne.
Wybierając działkę budowlaną sprawdźmy też, czy nie znajdują się na niej duże drzewa, które będą nam przeszkadzać przy zagospodarowaniu terenu. Do wycięcia każdego takiego drzewa potrzebne jest pozwolenie od burmistrza lub wójta gminy. Dowolnie wycinać możemy jedynie drzewa owocowe, plantacyjne, lub te, których wiek nie przekracza 5 lat.
Krok 2 - uzyskanie wypisu z
planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
zabudowy
Pierwszy krok to sprawdzenie, czy w
gminie gdzie zamierzasz budować dom, jest przygotowany aktualny plan
zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jest i Twoja działka należy
do obszarów budowlanych, wtedy wystarczy udanie się do Wydziału
Architektury Urzędu Gminy i złożenie wniosku o aktualny wypis z
planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli natomiast gmina nie ma planu zagospodarowania. Wtedy do formalności przed budową domu należą po pierwsze złożenie wniosku w Wydziale Architektury Urzędu Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu (WZT). Przed tym jednak musisz mieć wybrany projekt domu. Do kolejnych kroków potrzebujesz też kopię mapy zasadniczej, którą dostaniesz w Wydziale Geodezji Urzędu Gminy.
Kolejnym krokiem jest zwrócenie się do zakładu gazowego (jeżeli chcemy mieć gaz i są możliwości podłączenia), energetycznego i wodno kanalizacyjnego o wydanie warunków technicznych dostawy mediów. Musisz też zgłosić się do zarządu drogi o wydanie oświadczenia o możliwości połączenia działki z drogą publiczną.
Przed dalszymi krokami przygotowań przed budową domu musisz skompletować wymagane dokumenty, takie jak wyrys z mapy ewidencyjnej gruntu, wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich oraz przygotować charakterystykę budowanego obiektu - obrys budynku z planowanym usytuowaniem na działce.
Jeżeli natomiast gmina nie ma planu zagospodarowania. Wtedy do formalności przed budową domu należą po pierwsze złożenie wniosku w Wydziale Architektury Urzędu Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu (WZT). Przed tym jednak musisz mieć wybrany projekt domu. Do kolejnych kroków potrzebujesz też kopię mapy zasadniczej, którą dostaniesz w Wydziale Geodezji Urzędu Gminy.
Kolejnym krokiem jest zwrócenie się do zakładu gazowego (jeżeli chcemy mieć gaz i są możliwości podłączenia), energetycznego i wodno kanalizacyjnego o wydanie warunków technicznych dostawy mediów. Musisz też zgłosić się do zarządu drogi o wydanie oświadczenia o możliwości połączenia działki z drogą publiczną.
Przed dalszymi krokami przygotowań przed budową domu musisz skompletować wymagane dokumenty, takie jak wyrys z mapy ewidencyjnej gruntu, wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich oraz przygotować charakterystykę budowanego obiektu - obrys budynku z planowanym usytuowaniem na działce.
Krok 3 - wybór projektu domu i
wykonanie projektu budowlanego.
Przede wszystkim należy zwrócić się
do geodety, który sporządza mapę sytuacyjno-wysokościową dla
działki budowlanej. Mapa ma skalę 1:500 i jest przeznaczona do
celów projektowych.
Kolejnym krokiem, jeżeli tego wcześniej nie wykonałeś, jest wybór i zakup lub wykonanie projektu domu. Z samym projektem należy się wybrać do architekta z odpowiednimi uprawnieniami, który wykona adaptację projektu czyli projekt zagospodarowania działki na mapie sytuacyjno-wysokościowej oraz dostosowanie projektu architektoniczno-budowlanego do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy Terenu, do warunków na danym terenie. Architekt ponadto dostosuje fundamenty budynku do warunków gruntowo-wodnych (do czego powinno się wykonać badania geologiczne), zaprojektuje trasy przyłączenia mediów oraz wjazd na działkę.
Jeżeli jest taka potrzeba, to architekt może dokonać zmian w zakupionym projekcie. Na tym etapie projektu budowy domu należy też uzgodnić projekt zagospodarowania działki z zakładem energetycznym, wodociągowo-kanalizacyjnym, gazowniczym.
Kolejnym krokiem, jeżeli tego wcześniej nie wykonałeś, jest wybór i zakup lub wykonanie projektu domu. Z samym projektem należy się wybrać do architekta z odpowiednimi uprawnieniami, który wykona adaptację projektu czyli projekt zagospodarowania działki na mapie sytuacyjno-wysokościowej oraz dostosowanie projektu architektoniczno-budowlanego do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy Terenu, do warunków na danym terenie. Architekt ponadto dostosuje fundamenty budynku do warunków gruntowo-wodnych (do czego powinno się wykonać badania geologiczne), zaprojektuje trasy przyłączenia mediów oraz wjazd na działkę.
Jeżeli jest taka potrzeba, to architekt może dokonać zmian w zakupionym projekcie. Na tym etapie projektu budowy domu należy też uzgodnić projekt zagospodarowania działki z zakładem energetycznym, wodociągowo-kanalizacyjnym, gazowniczym.
Krok 4 - uzyskanie pozwolenia na
budowę domu OD 2015 NIE JEST KONIECZNE! Wystarczy ZGŁOSZENIE.
Zamiast dotychczasowego pozwolenia, wystarczy zgłoszenie budowy z projektem budowlanym oraz dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Dokumenty te to: 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz ze wszystkimi ustaleniami, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzja o warunkach zabudowy terenu lub wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (jeżeli jest), wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich, decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeżeli jest wymagana). W 2015 roku do minimum ograniczona zostanie lista obowiązkowych elementów projektu budowlanego. Nowelizacja spowoduje zniesienie obowiązku dołączania oświadczeń o: zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych i telekomunikacyjnych. Zniesiony zostanie nakaz dostarczenia oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki, na której będzie obiekt, z drogą publiczną.
Jeśli w ciągu 30 dni starosta nie wniesie zastrzeżeń – można rozpocząć budowę. Do tej pory czas oczekiwania na zgodę wynosił ok. 60 dni, a w dużych miastach do 3 miesięcy.
Zamiast dotychczasowego pozwolenia, wystarczy zgłoszenie budowy z projektem budowlanym oraz dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Dokumenty te to: 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz ze wszystkimi ustaleniami, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzja o warunkach zabudowy terenu lub wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (jeżeli jest), wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich, decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeżeli jest wymagana). W 2015 roku do minimum ograniczona zostanie lista obowiązkowych elementów projektu budowlanego. Nowelizacja spowoduje zniesienie obowiązku dołączania oświadczeń o: zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych i telekomunikacyjnych. Zniesiony zostanie nakaz dostarczenia oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki, na której będzie obiekt, z drogą publiczną.
Jeśli w ciągu 30 dni starosta nie wniesie zastrzeżeń – można rozpocząć budowę. Do tej pory czas oczekiwania na zgodę wynosił ok. 60 dni, a w dużych miastach do 3 miesięcy.
Wydawanie pozwoleń na budowę nie będzie zlikwidowane i będzie możliwe wtedy gdy inwestor uzna, że jest to dla niego i jego inwestycji lepsze rozwiązanie. Chodzi o sytuację, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Według znowelizowanych zapisów, dzięki takiej zmianie inwestor zyska co najmniej 14 dni. Zlikwidowana zostaje również konieczność zgłaszania planowanego terminu początku prac budowlanych. Od tej pory miał na to 7 dni, a zgłoszenie musiało zostać przyjęte przez nadzór budowlany. Od roku 2015 nie będzie to już obowiązkowe.
Rozpoczęcie budowy domu rozpoczyna się od geodezyjnego wytyczenia obiektów, wykonania niwelacji terenu, zagospodarowania terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych i wreszcie wykonania przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Warto też założyć dziennik budowy - urzędowy dokument przebiegu robót, zdarzeń i okoliczności w czasie budowy domu.
Należy pamiętać, że od 2015 roku powstaje obowiązek ostemplowania projektu budowlanego.
Ile to kosztuje?
1.
Przede wszystkim potrzebujemy wypis i wyrys z planu zagospodarowania
przestrzennego. Za oba dokumenty zapłacimy jakieś 50 zł (mimo, że
są to po prostu kserówki).2. Niekiedy
potrzebujemy mapę lokalizacyjną z urzędu geodezji. Koszt mapki to
kolejne 50 zł.
3. Do niektórych późniejszych dokumentów będziesz potrzebować też wypisu z księgi wieczystej (z sądu rejonowego). Każdy wypis to 30 zł i jest ważny tylko przez miesiąc.
4. Pierwszym poważnym kosztem jest mapa do celów projektowych. Zamawiasz ją u geodety. Cena zależy od powierzchni działki. Zazwyczaj kosztuje to 600-700 zł za hektar, przy czym należy pamiętać, że mapa nie obejmuje tylko obszaru działki, ale też dodatkowe 30 metrów z każdej strony.
6. Do złożenia wniosku potrzebujemy też projektu domu i wrysowania go w mapę do celów projektowych. Za gotowy projekt zapłacimy 2 000 - 2 500 zł. Do tego dochodzi koszt architekta - około 1500 zł i koszty przygotowania projektów przyłączeń - po 1000 zł za instalację.
Całkowity koszt to jakieś 7 000 - 8 000 zł. Nie licząc kosztów paliwa i czasu straconego na całą biurokrację.
3. Do niektórych późniejszych dokumentów będziesz potrzebować też wypisu z księgi wieczystej (z sądu rejonowego). Każdy wypis to 30 zł i jest ważny tylko przez miesiąc.
4. Pierwszym poważnym kosztem jest mapa do celów projektowych. Zamawiasz ją u geodety. Cena zależy od powierzchni działki. Zazwyczaj kosztuje to 600-700 zł za hektar, przy czym należy pamiętać, że mapa nie obejmuje tylko obszaru działki, ale też dodatkowe 30 metrów z każdej strony.
6. Do złożenia wniosku potrzebujemy też projektu domu i wrysowania go w mapę do celów projektowych. Za gotowy projekt zapłacimy 2 000 - 2 500 zł. Do tego dochodzi koszt architekta - około 1500 zł i koszty przygotowania projektów przyłączeń - po 1000 zł za instalację.
Całkowity koszt to jakieś 7 000 - 8 000 zł. Nie licząc kosztów paliwa i czasu straconego na całą biurokrację.
Źródło: blog-budowlany.blogspot.com
0 komentarze